熱點解讀·調查：房產“丟失”，誰該負責？

“擔保合同”不擔保，過戶房產被超額抵押

3月26日下午，記者和4位遭遇相同的賣家來到位于北京東城區東四十條南新倉的我愛我家公司總部。在賣房者的極力要求下，我愛我家公司出具了一份證明，證明共計7戶賣房者、涉及9套房產的尾款并未交接完成，買方違約未支付尾款超過1800萬元。其中損失最大的王先生三套房賣了930萬元，還有650萬元尾款未追回。

“如果不是中介極力勸說，讓我們簽了擔保合同，說什么我也不會先把房子過戶了。”多名房主都表示。

馬先生向記者出示了他當初簽的《房屋交易保障服務合同》，這份合同是由房屋出售方、買售方和我愛我家旗下北京偉嘉安捷投資擔保有限公司簽訂的。但對于合同本身的內容，他當時并未細看。“手續太繁瑣，需要簽的字太多，中介那么說，就相信了。”

對此，我愛我家總部一位赫姓負責人否認了“擔保”一說：“在擔保協議問題上，賣房者和一線業務部門存在誤會，而由于管理部門在簽訂合同時并未在場，無法還原當時的現場情況，難以給出合適的回應。”

據了解，當時負責9套房產中3套房產交易的兩名經紀人，一人離職無法取得聯系，另外一名調往其他工作崗位。我愛我家公司一名負責人說，正在調查相關人員，還不方便透露具體情況，并明確表示拒絕相關經紀人與媒體、賣房者同時會面。

“要是銀行來收房，我們隨時都會被掃地出門。”馬先生打聽到，自己的房子過戶后，對方居然在興業銀行海淀支行抵押了430萬元，還抵押給個人150萬元。王先生也查到，自己一套市值350萬元的房子從興業銀行海淀支行抵押了493萬元，還向個人抵押了90萬元。

抵押額竟然遠超房屋價格，記者為此致電興業銀行，一名姓唐的工作人員說，這種情況絕對不可能，辦理房產抵押需要有專業評估，一般只能抵押到房產本身價值的七成。“這里面肯定有貓膩。”王先生猜測。

警方認為民事糾紛還是刑事案件難定性，是否立案尚無果

無奈之下，房主們決定求助公安與法院。馬先生說，他最早到將臺路派出所報案，一位姓付的警官告訴他，買房人的姓名和身份信息都是真實的，只能定性為債務糾紛，建議他去法院。

馬先生又來到朝陽區法院，他還沒把案情說完，接待他的法官就拿出張某的身份證復印件，問他是不是這個人，并且說最近來反映類似情況的已經有約20人了。法官表示，按照現有情況，只能按照民事案件做訴中保全，要想按照刑事案件處理，必須得公安局立案。

26日下午，記者和3位賣房者來到朝陽區公安分局經偵大隊。接待人員表示，已經同意受理此情況，但并未就是否立案作出決定及說明。王先生說，此前有一位工作人員告訴他，根據規定，已經在法院立為民事案件的，就不能再立刑事案件，除非有特殊情況。

趙女士說，他們目前最大的希望，就是進一步整理材料，力求將此事件立為刑事案件。“我就不明白了，欠了這么多人的房錢不給，還聯系不上，難道就沒有人管她（張某）了？”

北京市東衛律師事務所姚鑫律師認為，如果買房人使用的是真實姓名、聯系方式，就很難認定為欺詐或詐騙，合同糾紛的可能性更大。根據我國刑法規定，買房人如果開始就沒有履約能力，取得房產貸款后沒有積極履約，而是惡意占有或他用，那就具有詐騙他人財物的企圖，涉嫌構成合同詐騙的可能性較大。

律師提醒

嚴守流程  細看合同

姚鑫律師認為，目前來看，此次事件中，買方抓住中介公司急于促成交易掙取中介費的心理，利用中介公司幫助游說賣房人，致使賣房人因相信中介公司而放松警惕。賣房人輕信經紀人的口頭承諾或暗示，沒有認真研讀合同內容而草率簽約，也是導致房產丟失的重要原因，一定要引以為戒。

1.事先了解相關流程。公民對自己的民事行為應學會負責任。拿這次事件來說，為降低風險，買賣雙方交易前應當通過住建委網站等途徑了解正規流程，對擅自更改流程多一個心眼兒。

2.認真研讀合同再簽字。這次事件中，三方簽署的交易保障服務合同內容并沒有 “買方如果不能按時支付尾款，丙方將承擔保證責任”的明確保證約定，因此，實質上沒有任何法律意義上的“擔保”功能。房屋交易時所簽合同，一定要在簽字前認真研讀。

3.不要相信口頭承諾。賣房人如果能夠舉證中介有虛假的介紹和承諾，中介公司就應當承擔相應責任；如果不能舉證，就只能向買房人追索欠款。