經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)：建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制關(guān)鍵在“穩(wěn)”

　　汲取以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，相關(guān)政策保持穩(wěn)定，避免方向上的反復(fù)；也要關(guān)照當(dāng)下，與現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控措施做好銜接。把握并處理好居住和投資的關(guān)系、增量和存量的關(guān)系、房屋供給與土地供給的關(guān)系以及行業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系

　　近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。在筆者看來(lái)，要使這一機(jī)制盡快建立并長(zhǎng)期有效發(fā)揮作用，“穩(wěn)”是關(guān)鍵，即要保持相關(guān)政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。

　　房地產(chǎn)業(yè)曾是許多地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，但由于其運(yùn)作周期較短、投資回報(bào)較高、投資回籠較快，其發(fā)展也面臨一些問(wèn)題。主要表現(xiàn)為：土地財(cái)政成為一些地方政府創(chuàng)收的主要手段；個(gè)人投資者大舉涌入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，一些中低收入的剛需民眾或望房興嘆，或傾其所有并背上巨額房貸。特別是，上一輪以“雙限”為主要內(nèi)容的調(diào)控初見成效時(shí)，因顧忌樓市對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的下拉作用，一些地區(qū)的限購(gòu)、限貸政策戛然而止，加上降息降準(zhǔn)、改變首套房貸標(biāo)準(zhǔn)、降低二套房貸比例等一系列措施，一些一二線城市房?jī)r(jià)再次進(jìn)入暴漲模式。

　　汲取以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，相關(guān)政策保持穩(wěn)定，避免方向上的反復(fù)；也要關(guān)照當(dāng)下，與現(xiàn)行各項(xiàng)調(diào)控措施做好銜接。具體說(shuō)來(lái)，要認(rèn)真把握并處理好以下四種關(guān)系。

　　居住和投資的關(guān)系。加杠桿基礎(chǔ)上形成的投資投機(jī)性炒房，使真正的剛需難以得到滿足。所以，建立長(zhǎng)效機(jī)制，需要長(zhǎng)期堅(jiān)持住房的居住屬性。在政策銜接上，如果當(dāng)下的調(diào)控措施取得明顯成效、房?jī)r(jià)暴漲勢(shì)頭得到遏制，從釋放改善型需求的目的出發(fā)，限購(gòu)政策可適時(shí)作出調(diào)整，但限貸應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持，同時(shí)延長(zhǎng)二手房上市時(shí)間，遏制投資投機(jī)性需求，絕不能讓炒房資金再次回流樓市。此外，還應(yīng)認(rèn)真研究房地產(chǎn)稅，提出符合實(shí)際、公平合理的意見和方案。

　　增量和存量的關(guān)系。長(zhǎng)期以來(lái)，很多地區(qū)在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中都存在重視增量、忽視存量的問(wèn)題，使諸多三四線城市新增商品房大量積壓，部分一二線城市又似乎總是供不應(yīng)求。為此，各地應(yīng)深入調(diào)研，必要時(shí)可考慮開展普查或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)查，摸清現(xiàn)有房屋存量，包括數(shù)量、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、區(qū)域分布及與人口的對(duì)應(yīng)匹配程度等，并結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)未來(lái)人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)演進(jìn)、房屋增量需求做出科學(xué)預(yù)測(cè)，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)在平穩(wěn)、理性狀態(tài)下穩(wěn)步前行。

　　房屋供給與土地供給的關(guān)系。有人認(rèn)為，一二線城市房?jī)r(jià)暴漲是土地供給不足所致，認(rèn)為只要加大土地供給力度，就會(huì)平抑市場(chǎng)價(jià)格。但在供需不明和大力加杠桿的背景下，僅依據(jù)樓市火爆表象就盲目增加土地供給，很可能導(dǎo)致一二線城市重蹈三四線城市的覆轍。在把握房屋供給與土地供給關(guān)系時(shí)，必須要在對(duì)房屋需求量有精準(zhǔn)預(yù)判的情況下，確定未來(lái)不同時(shí)間段內(nèi)開發(fā)用地規(guī)模；要把房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃、老舊區(qū)改造、達(dá)到使用年限房屋重建相結(jié)合，最大限度減少占用新的土地特別是耕地。

　　行業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，但也只是諸多行業(yè)中的一個(gè)。過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)和土地財(cái)政，必然拖累整體經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。各地應(yīng)從各自實(shí)際出發(fā)，積極打造并培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，努力形成多點(diǎn)支撐的局面，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換，盡快擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴。