法制日報(bào)：治理樓市,法律比政策更穩(wěn)定

樓市新政剛出臺后各方比較重視,政策執(zhí)行比較嚴(yán)格,但隨著房價(jià)上漲勢頭被抑制,各方對樓市關(guān)注度就會逐漸降溫

3月25日,上海市發(fā)布并實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》),將非上海戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限提高至連續(xù)繳納滿5年及以上,二套房貸款首付比例最低為50%(3月26日《人民日報(bào)》)。

據(jù)了解,深圳在3月25日晚間也出臺了樓市新政。今年以來,上海樓市可以用“瘋狂”來形容。比如某樓盤開盤前半夜近百位購房者連夜排隊(duì),其中有人裹著被子；有購房者看中上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房后,業(yè)主在一天內(nèi)跳價(jià)三次,最終價(jià)比掛牌價(jià)貴了70萬元……不只是個案很瘋狂,官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示上海樓市明顯過熱,如2月上海房價(jià)同比上漲25.1%。

此次出臺《意見》意在降溫,政策針對性較強(qiáng)。比如針對部分外來投資性需求入市,《意見》把非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限從2年改為5年,再加上是家庭購房,上海成為全國限購最嚴(yán)厲的城市。同時,規(guī)定普通二套房首付比例不低于5成,是防止某些人利用銀行貸款搞投資。

針對場外配資現(xiàn)象,《意見》還嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。另外,規(guī)定購房人在申請貸款時應(yīng)承諾首付款為自有資金,違反承諾則作為失信行為信息納入公共信用信息服務(wù)平臺,也是防止場外配資突破政策規(guī)定的首付比例。

值得注意的是,之前市場曾傳言上海新政會規(guī)定“房貸利率折扣統(tǒng)一上調(diào)為最低9折”,這一規(guī)定并沒有出現(xiàn)在《意見》中,這說明政策決策者比較理性,因?yàn)槲覈�貸款利率早已放開管制完全實(shí)現(xiàn)市場化了,行政之手不宜干預(yù)。筆者以為,只要在操作層面真正嚴(yán)格執(zhí)行《意見》中的具體措施,上海樓市自然能回歸理性。

上海此次率先出重拳治理樓市躁動,為其他一線城市和部分二線城市作出了表率。廣州等一線城市以及杭州等部分二線城市今年以來房價(jià)也在快速上漲,也需要早日出臺有效措施讓房價(jià)保持在合理水平。尤其需要指出的是,樓市治理要防止“一陣風(fēng)”,應(yīng)建立健全政策和制度并嚴(yán)格執(zhí)行。眾所周知,十幾年來,無論是全國樓市還是地方樓市,經(jīng)歷過很多次宏觀調(diào)控,每次調(diào)控之后基本會收到立竿見影的效果,但過一段時間后,房價(jià)又會出現(xiàn)新一輪上漲,陷入了“房價(jià)猛漲——宏觀調(diào)控——房價(jià)再猛漲”的怪圈。

樓市頻繁調(diào)控的原因是多方面的,原因之一是,樓市新政剛出臺后各方比較重視,政策執(zhí)行比較嚴(yán)格,但隨著房價(jià)上漲勢頭被抑制,各方對樓市關(guān)注度就會逐漸降溫,政策執(zhí)行層面就會逐漸放松。再加上樓市調(diào)控會影響到某些地方的“錢袋子”,那么再嚴(yán)再緊的調(diào)控政策一旦與某些地方利益發(fā)生沖突,執(zhí)行就會打折扣。

鑒于房價(jià)走勢深受預(yù)期影響,治理樓市關(guān)鍵也在于穩(wěn)定預(yù)期。那么,如何才能穩(wěn)定預(yù)期呢?筆者認(rèn)為,主要是房地產(chǎn)政策和相關(guān)法律法規(guī)要明朗,同時執(zhí)行過程要始終嚴(yán)格。但在現(xiàn)實(shí)中,限購、限貸等政策表面上看似很嚴(yán)格,但對某些購房人、投資者來說,卻有很多漏洞可鉆,相關(guān)案例有很多,這里不再列舉。

相對來說,法律比政策更具有穩(wěn)定性,更能穩(wěn)定市場預(yù)期。比如說樓市限購的目的是抑制投資投機(jī),由于執(zhí)行層面時緊時松,就不能給市場一個明確預(yù)期。如果出臺房地產(chǎn)稅法抑制投資投機(jī),短期內(nèi)不會變來變?nèi)?就能給市場明確預(yù)期。換言之,調(diào)控樓市需要靈活的政策工具,但更需要穩(wěn)定、長效的法律工具。