房地產調控不能總是扔“靴子”

新一輪樓市調控加碼的“靴子”又咣當一聲落地了。站在“風口浪尖”的“新國五條”再次引發了大家的熱議。大家熱議的焦點主要有兩個：一是以往的調控一次次淪為“空調”，這次的調控就能有好的表現嗎？二是嚴征二手房交易個人所得稅，到底會抑制房價呢，還是會助漲房價呢？

之所以大家這么關心這兩個問題的答案，是源于一直以來我們的習慣性思維，即：房價跳漲一露頭，就應該用“靴子”砸它一下，而房價平穩時，則可以隨它去。我們的房地產調控政策總是太著眼于眼前，而忽視了立足于長遠。雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩定住房價格”，但是十年的調控歷史已經顯示了一個清晰的調控脈絡，那就是：CPI走高，經濟過熱，調控政策就加碼，而一旦經濟下滑，“保增長”就跑到了“穩房價”的前面，調控措施就成了擺設。最典型的就是2008年，上半年還在調控房價過快上漲，下半年就變成了“救房市”以“救經濟”。2011年和2012年初各地在放松調控上私下搞小動作，其背景也與經濟下滑有關，其目的亦是保增長。說到底，政府其實一直把房地產調控當做短期的相機抉擇的經濟調控手段，而不是一項長期的制度性經濟和社會政策。

樓下太吵，就扔只“靴子”并叫喊一聲“別吵啦”，過段時間再吵，再扔只“靴子”。如此反復，時間一長，大家就習慣了。這樣一來，房地產調控的效果自然大打折扣。

簡言之，我國房地產調控需要盡快建立長效的制度性框架。這個框架應包含六方面：一是重新梳理中央和地方的事權與財權關系，建立完備的地方稅體系，讓地方財政更多地依賴于存量房產而不是增量房產；二是給地方財政預算施加民主監督的硬約束，抑制地方財政支出的無限制膨脹，支出不減，增收沖動難抑；三是改善收入分配結構，減少貧富差距；四是盡快建立完善的房產稅差別化征收體系，保障合理性住房需求的同時，給投資性和投機性購房者施加“懲罰性”成本，目前上海和重慶試點的“象征性”房產稅政策肯定不行；五是構建商品房、限價房、廉租房、公租房等多層次的住房保障體系；六是重建土地制度，打破政府一手壟斷土地的市場格局。而在這個制度性框架中，房產稅是最重要且不可缺失的一環。

當然，這一市場機制的建立絕非朝夕之功，而是要做好長期的打算。在長效機制完全建立之前，為給制定政策騰挪時間和空間，增加土地供應、限購、限貸等臨時性調控措施也必不可少。關鍵的是，十年九調控，我們在上述的長效機制上有什么作為呢？即使有，也是步伐太小。不能老是猶豫不決，瞻前顧后，雷聲大雨點小，沒有第一步，哪來最后的完美。邊走邊改，自然就會水到渠成。

（作者為北京科技大學經濟管理學院教授、博導）