房地產市場出現(xiàn)新的階段性特征

沒有一個國家的房地產是永遠高歌猛進的，到了一定程度會規(guī)律性地回落，但并不一定是泡沫的破裂

區(qū)域市場明顯分化的特征不是偶然的，也不是局部的，有人口聚集、產業(yè)布局，也有供求的因素

雙軌供給局面的形成，特別是保障房占比增加，對商品房市場當然有影響

近期，京滬廣深等一線城市入市的房地產項目要么以平價推出，要么優(yōu)惠力度加大。中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，北京合計有38個項目將在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。這些項目的漲幅基本控制在5%至10%，這與去年同期動輒20%至30%漲幅的定價不可同日而語。上海3月最后一周入市的15個樓盤，也幾乎均有較大力度的優(yōu)惠。廣州和深圳3月新開項目也基本以平價出貨，廣州少數項目甚至出現(xiàn)開發(fā)商代付首付的情形。

房地產市場既關系到民生，也關系到宏觀經濟的穩(wěn)定，是一個持續(xù)受到廣泛關注的敏感問題。我們到底該如何看待當前的房地產市場？如何理解當前的房地產相關政策？

“今年以來整個輿論對中國住房市場的討論和判斷與以往有了一些不同，有悲觀的認為馬上要崩盤，樂觀的則認為還有長達十幾年甚至幾十年的高速增長。我們的觀點是，不能說出現(xiàn)了大的拐點，更不同意崩盤論，但是要正視現(xiàn)實。當前中國的住房市場確實出現(xiàn)了一些新的階段性特征和趨勢。”國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲觀點很鮮明。

瑞士國家銀行前行長菲利普·希德布蘭德也表示，“不能簡單地說中國樓市有泡沫，要區(qū)分一下不同城市的情況。”他認為，一線城市和二線城市的基本面比較健康，房價較高的原因主要是供應有限，以及市民財富增長、農民工涌入等，不用太多擔心。但是三、四線城市情況就不一樣了，這些城市供應過剩的情況可能性更高。

按照任興洲及其研究團隊的分析，中國的住房市場出現(xiàn)了新的階段性特征和趨勢。第一個特征是，房地產投資增速放緩或者說增速換擋。經測算，1998年到2011年房地產開發(fā)投資高速增長，年復合增長率為24.4%，而從2012年起這種高速增長出現(xiàn)了變化，2012年和2013年的增速分別為11.4%和19.4%，整體上明顯放緩。這種放緩是符合規(guī)律的，是房地產業(yè)持續(xù)十幾年高速增長以后的規(guī)律性回落。這種回落不僅表現(xiàn)在投資方面，還表現(xiàn)在銷售及其他方面。

房地產投資增速換擋的原因在于：一是經濟增長進入速度換擋期；二是供求關系發(fā)生了明顯變化。據推算，截至2012年，常住人口家庭戶均住房達到1套。十幾年來大規(guī)模建房，使得存量規(guī)模越來越大，存量房的交易量不斷增大，對新建房的投資也會產生影響。三是從客觀上來講，沒有一個國家的房地產是永遠高歌猛進的，到了一定程度會規(guī)律性地回落，而這種回落并不一定是泡沫的破裂。

第二個特征是，區(qū)域市場分化明顯。在東中西部各選一個省份所做的調查顯示，這種明顯分化的特征不是偶然的，也不是局部的。分化有人口聚集的因素、產業(yè)布局的因素，也有供求的因素。

第三個特征是，雙軌供給局面形成。“十二五”時期保障房供給大幅度提高，到2015年保障家庭會達到20%左右。雙軌的一邊是市場化供給，另一邊是政府承擔起主導的保障功能。雙軌的形成特別是保障房占比增加，對商品房市場當然有影響。

“房地產業(yè)已進入到調整期。我相信這個調整期是健康的，過了調整期中國房地產業(yè)會更加健康地發(fā)展。”華潤集團有限公司董事長宋林如此判斷。

基于這些新的特征，房地產調控思路一定會轉變，那就是分類調控。“得的不是一樣的病，不能吃一樣的藥。”任興洲表示，要發(fā)揮地方政府的作用，還要保持中性的房地產金融政策，同時完善住房保障機制，特別是要加強預期管理。“出現(xiàn)問題不是在房地產市場快速增長的時候，反而是在供求趨向平衡的時候，所以，更要防范風險。調控思路要從現(xiàn)實出發(fā)，要把握政策的邊界和力度，特別避免在投資規(guī)律性回落的時候盲目刺激。”任興洲強調說。

瑞穗金融集團總裁佐藤康博也建議，要避免采用過度的刺激政策，避免突然收緊貨幣政策或者過度控制銀行對于房地產的放貸，操之過急的緊縮可能引發(fā)長期的經濟疲軟。