政策聚焦·關注房屋租賃收稅：政策優惠多 納稅人很少

個人出租房屋收入應繳納稅費 　　制圖：蔡華偉

　　近日，一些城市將對個人出租房屋征收“房屋租賃稅”的說法在網上不脛而走，牽動了許多城市“租客”敏感的神經。“房屋租賃稅”到底是怎么回事？個人出租房屋都需要繳哪些稅，稅率是怎樣的？記者采訪了有關部門和專家。

　　征稅早已有之，國家有優惠政策

　　“我國根本沒有‘房屋租賃稅’，更不可能新開征這樣一個稅種。網上盛傳的種種說法，是對個人出租房屋相關繳稅規定的誤讀。”稅務專家劉佐明確表示。雖然沒有“房屋租賃稅”這個稅種，但房屋租賃涉及經營、交易和收入等方面，因此應當依法繳稅。

　　劉佐解釋說，個人出租房屋并取得收入，應當依法向當地地方稅務機關繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅和個人所得稅等稅費，同時免征城鎮土地使用稅。為了發展房地產市場，鼓勵個人出租住房，國家制定了相關的稅收優惠政策。

　　根據國家的相關法規，出租房屋應當按照服務業中的租賃業繳納營業稅，納稅人為出租房屋者，計稅依據為納稅人取得的租金收入，適用稅率為5%。營業稅的納稅人應當在繳納營業稅的同時繳納城市維護建設稅和教育費附加。目前國家對于個人出租住房取得的租金收入減按1.5%的稅率征收營業稅。

　　出租房屋取得的租金收入應當繳納房產稅，適用稅率為12%。為了發展房地產市場，鼓勵個人出租住房，目前國家減按4%的稅率征收房產稅。

　　個人出租房屋取得的租金收入，應當按照財產租賃所得繳納個人所得稅，適用稅率為20%。目前國家減按10%的稅率征收個人所得稅。

　　“個人房屋租賃行為涉及的各項稅收，地稅機關過去一直在征收，并不是新增加、新開征的稅，所以不會給房屋租賃市場造成大的沖擊，對房租價格的影響也十分有限。”劉佐強調。

　　多個稅項合并征收，稅負明顯下降

　　記者從有關部門了解到，由于個人出租房屋涉及的稅項較多，計算起來較為繁瑣，為方便征繳雙方，不少地方出臺規定，對個人出租房屋稅收實行綜合征收率征收。

　　北京市地稅局2004年出臺的個人出租房屋管理辦法規定，對個人出租房屋應征收的各項稅費，可選擇按照政策規定，分稅種計算繳納各種稅費；也可以選擇綜合征收率計征方式。綜合征收率標準按實際租金收入的5%計征。

　　安徽省合肥市也早在2009年就對個人出租住房實行綜合征收率，征收標準為：個人出租住房，月租金5000元以下的，綜合征收率為4%，月租金5000元及以上的，綜合征收率為8%。黑龍江省哈爾濱市2010年也出臺規定，個人房屋月租金收入為營業稅起征點以下的，綜合征收率為5%；住宅用房月租金收入為營業稅起征點及以上的，綜合征收率為7%。

　　比如，北京張先生將自己的房子對外出租，每月收取4000元租金，那么按照上述規定計算，他每月需要繳納營業稅60元，城市維護建設稅4.2元，教育費附加3元，房產稅160元，個人所得稅為297.28元。這幾項加起來稅費為524.48元，約占其每月租金收入的13.1%。

　　還是以張先生為例，分項計征的稅費約占租金收入的13%，而綜合征收率標準更低，只占租金收入的5%左右。通過對比可以看出，實行綜合征收率，征繳方式更加簡便，納稅人稅負也明顯減輕。

　　不少城市委托街道辦征管

　　“咱這院里出租房屋的人不少，還真沒聽說誰家到稅務部門去繳稅了。”家住北京亞運村慧忠北里小區的劉大媽說，好多租房客都是朋友熟人給介紹的，對方看中了房子后，雙方再商量租金、簽協議，連房屋中介都不用找。

　　記者在采訪中了解到，對個人房屋租賃征稅，不少城市都是委托街道辦事處代征管理。由于個人出租房屋私下交易居多，租賃雙方主動到代理點備案申報繳稅的很少。有的單位可以負擔職工一部分租房費用，但需要憑發票報銷，這些“租客”為了開發票才會到街道辦事處，替房主申報繳稅。

　　“個人出租房屋繳稅主要是靠個人申報，稅收征管難度確實較大。這不像企業的廠房或商鋪出租，多少租金、多長時間雙方都有賬，一查就知道該繳多少稅。”劉佐認為，不妨把房屋中介機構進行的個人房屋租賃征稅先管起來。