熱點(diǎn)解讀·調(diào)查：十年才交房 要價(jià)卻翻番

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　　10年前簽了合同團(tuán)購(gòu)的房子，至今沒有交房。開發(fā)商反而提出，價(jià)錢要翻倍，理由是建房成本漲了。近日，寧夏銀川市的一些購(gòu)房戶向記者反映了他們的遭遇。

　　延遲交房，本身已是違約行為。由此造成建房成本增加，可否成為漲價(jià)理由？想維權(quán)卻四處碰壁，遲到的房子，購(gòu)房者為何難拿回？本報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　“快10年了，房子至今沒有交到我們手上。”近日，在寧夏回族自治區(qū)電力公司電力科學(xué)研究院工作的李麗（化名）向記者反映，2003年跟著單位團(tuán)購(gòu)的房，拖了9年好不容易建起來，房地產(chǎn)商卻說，要拿房子，得交原來3倍的價(jià)。

　　5月12日，在銀川市興慶區(qū)寶湖路，記者看到了讓李麗窩心的寶豐苑小區(qū)。路邊工地正在加緊施工，數(shù)棟完工的住宅樓已經(jīng)外裝完畢。其中李麗等40戶買房人當(dāng)年團(tuán)購(gòu)的房子，就在這裡的21號(hào)樓。

　　延遲9年交房，單價(jià)1830元漲為4800元

　　記者在李麗的購(gòu)房協(xié)議書中看到，2003年10月29日，原寧夏電力試驗(yàn)研究所（現(xiàn)更名為寧夏電力公司電力科學(xué)研究院，以下簡(jiǎn)稱電科院）與寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱正豐公司）約定：該公司取得位於銀川市興慶區(qū)南郊一號(hào)路以南、三林巷以西、利民街以東、寶湖路以北地塊的土地使用權(quán)，規(guī)劃開發(fā)住宅樓，將其中的17號(hào)樓和21號(hào)樓共48套商品房，以平均每平方米1830元的團(tuán)購(gòu)價(jià)格，出售給電科院的職工。雙方約定交房日期為2004年11月30日。

　　李麗的同事司聖杰（化名）告訴記者，2003年,接到單位與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂團(tuán)購(gòu)協(xié)議的通知，他就立即訂購(gòu)了一套房屋，並在10天之內(nèi)交清了7萬(wàn)元的首付款和1萬(wàn)元訂金。

　　當(dāng)時(shí)，共有40戶團(tuán)購(gòu)了21號(hào)樓。協(xié)議簽訂10日內(nèi)，團(tuán)購(gòu)戶按約定將房款總額的30%，共計(jì)353.7萬(wàn)元支付給了正豐公司。

　　然而，直到2012年，21號(hào)樓一直沒有蓋起來。“單位領(lǐng)導(dǎo)每年都會(huì)去找正豐公司詢問進(jìn)展，反饋一直是‘明年就蓋’。”李麗說，“也就是相信了這個(gè)盼頭，這些年來銀川的房?jī)r(jià)從2000元左右一直漲到6000多元，我一直留著購(gòu)房尾款，錯(cuò)過了其他買房時(shí)機(jī)。”

　　2012年初，21號(hào)樓終於開工建設(shè)了。“可不久大家卻接到開發(fā)商的通知，每平方米價(jià)格變?yōu)?490元。”李麗說。

　　今年5月9日，電科院有關(guān)負(fù)責(zé)人和購(gòu)房戶代表，再次以單位的名義與正豐公司進(jìn)行了一次正式談判。對(duì)方提出，可以在此前提出單價(jià)5490元的基礎(chǔ)上，降為單價(jià)4800元賣給他們，略低於市場(chǎng)價(jià)，但不可能再按原價(jià)賣。

　　開發(fā)商稱，不補(bǔ)差價(jià)就把房子賣給別人

　　“購(gòu)房協(xié)議書規(guī)定，如果逾期交房，自2004年11月30日至交付之日，每天按照已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之一點(diǎn)五交違約金。”現(xiàn)在非但不提違約金，反而要漲價(jià)，購(gòu)房戶憤憤不平。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)公司給出了5條漲價(jià)理由：工程變更標(biāo)準(zhǔn)提高，每平方米增加298元﹔城市配套費(fèi)增加，每平方米增加198元﹔工程造價(jià)提高，每平方米增加728元﹔拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)用，每平方米增加336元﹔原土地價(jià)值每畝40萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)增加為每畝240萬(wàn)元。”司聖杰說。

　　購(gòu)房戶們認(rèn)為，工程變更標(biāo)準(zhǔn)提高和城市配套費(fèi)增加還能認(rèn)可，其他費(fèi)用不能接受。然而，開發(fā)商態(tài)度十分強(qiáng)硬，甚至表示：要麼按照差價(jià)補(bǔ)齊，要麼把房子賣給別人。

　　隨后，記者來到寧夏正豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司一位李姓負(fù)責(zé)人說：“房屋延期，應(yīng)該去找政府，2002年我們拿的地，可上面有幾戶釘子戶，遲遲無法拆遷，一直到前年，公司又拿出幾百萬(wàn)元，才能蓋起樓。這麼多年過去了，單價(jià)1830元你說夠不夠？”

　　“那麼你們的合同是否有效？”記者追問。

　　“合同生效，但是這些年政府沒給拆遷，最后我們又拿出來幾百萬(wàn)才拆遷完。我們沒有委屈嗎？”

　　“願(yuàn)意協(xié)商就協(xié)商，要不就打官司。”這位負(fù)責(zé)人身后一位工作人員補(bǔ)充道。

　　法律維權(quán)成本高，消協(xié)、房管局愛莫能助

　　李麗等購(gòu)房戶告訴記者：“確實(shí)有一戶釘子戶始終沒有搬遷，所以我們並沒有對(duì)違約款項(xiàng)進(jìn)行追究，只是希望拿到房子。”然而，他們的維權(quán)之路並不順利。

　　購(gòu)房戶們先是找到消費(fèi)者協(xié)會(huì)，對(duì)方告知由於房子的價(jià)值太大又是團(tuán)購(gòu)，無法提供幫助。

　　他們也想過走法律程序，但是通過律師了解到，如果打官司申請(qǐng)“訴前保全”，按21號(hào)樓原市值計(jì)算，財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保費(fèi)用將達(dá)近百萬(wàn)元。

　　“即便勝訴，判對(duì)方違約，違約金也不會(huì)太高。”一位律師在看過合同后建議協(xié)商解決。按照每天支付購(gòu)房款萬(wàn)分之一點(diǎn)五的違約金計(jì)算，首付款共353.7萬(wàn)元，逾期將近9年，違約金不到200萬(wàn)元，還是低於房?jī)r(jià)上漲的數(shù)額。

　　購(gòu)房戶們還有更大的顧慮，“房地產(chǎn)公司有人有錢，和他們打官司能不能贏？即便贏了，能不能執(zhí)行？都是未知數(shù)。”他們一度準(zhǔn)備上訪，卻又擔(dān)心給工作幾十年的單位造成負(fù)面影響。　

　　購(gòu)房戶們也找過相關(guān)政府部門，希望尋求幫助。銀川市國(guó)土局的答復(fù)是：“寶豐苑的土地，當(dāng)年40萬(wàn)元一畝拿到?jīng)]有問題，之后政府也沒有再向?qū)Ψ绞杖∵^土地款項(xiàng)。”

　　購(gòu)房戶們還發(fā)現(xiàn)，寶豐苑21號(hào)樓的預(yù)售許可証是2012年才拿到的。銀川市房管局法制科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，嚴(yán)格意義上講，這應(yīng)該是違規(guī)預(yù)售，但進(jìn)一步調(diào)查清楚還需要時(shí)間。截至記者發(fā)稿時(shí)，尚未得到銀川市房管局答復(fù)。

　　律師分析，成本上漲不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁，房地產(chǎn)商須支付違約金並賠償損失

　　記者在採(cǎi)訪中了解到，類似李麗們的購(gòu)房經(jīng)歷，在各地並不鮮見。

　　“房產(chǎn)商往往通過類似方式籌集資金，一旦出現(xiàn)情況導(dǎo)致建設(shè)緩慢，增加的成本便會(huì)想方設(shè)法轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，抑或一直拖到消費(fèi)者忍無可忍，提出解約，這樣的事全國(guó)有不少。”一位地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部人士向記者透露。

　　中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授符啟林認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)司法解釋，雖然之前是違規(guī)預(yù)售，但如果后來取得預(yù)售許可証，那麼雙方購(gòu)房合同可以認(rèn)定有效。這種情況下，買方可直接要求房地產(chǎn)商強(qiáng)制履行合同，也可請(qǐng)求法院確認(rèn)合同效力、強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房合同，以原價(jià)購(gòu)買房子。此外，由於延期交房，房地產(chǎn)商還需賠償違約金。

　　寧夏天盛律師事務(wù)所律師王幽深分析，房地產(chǎn)商除了賠償違約金，還要承擔(dān)違約對(duì)合同方造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果確實(shí)因?yàn)榈谌皆颍热缯f政府責(zé)任，也應(yīng)由房地產(chǎn)公司去找政府賠償，而不是轉(zhuǎn)嫁成本。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，政府延遲拆遷導(dǎo)致開發(fā)商遲遲無法開工的情況客觀存在。那麼，相關(guān)政府部門有責(zé)任管這件事嗎？ 

　　北京東衛(wèi)律師事務(wù)所律師姚鑫認(rèn)為，從法律角度講，政府僅就違約行為對(duì)房產(chǎn)商承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但從社會(huì)角度講，政府作為行政管理和服務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)出面積極與房地產(chǎn)商和購(gòu)房人溝通，為和解創(chuàng)造條件，也有利於社會(huì)穩(wěn)定。